Evitar que las viviendas vacacionales queden vacías y aprovechar la vivienda de forma sensata

• El censo de 2022 registró alrededor de 1,9 millones de viviendas vacías, es decir, el 4,3 % del parque de viviendas de Alemania.
• La vivienda vacía y la escasez de vivienda pueden coexistir porque las viviendas no se ajustan a la demanda por su ubicación, disponibilidad temporal o calidad.
• El alquiler vacacional puede dar vida a inmuebles que no se utilizan, pero no siempre sustituye a la vivienda habitual.
• El uso permanente, estacional y mixto difiere en rentabilidad, esfuerzo, flexibilidad e impacto en el bien común.
• Es necesario comprobar las normas municipales, los permisos y las restricciones sobre el cambio de uso en cada lugar concreto.

El censo de 2022, cuyos resultados se publicaron en 2024, registró alrededor de 1,9 millones de viviendas vacías en Alemania, lo que representaba aproximadamente el 4,3 % del parque de viviendas. Esta cifra corresponde a una fecha concreta en todo el país y no indica cuántas viviendas de un municipio determinado están disponibles para habitar a corto plazo, permanecen vacías de forma permanente o se ajustan a la demanda local.

Por eso, evaluar el alquiler del inmueble concreto es una decisión local. La Oficina Federal de Estadística ofrece información sobre vivienda y publica los resultados del censo; para conocer los datos actuales de cada localidad, también son relevantes el municipio, el distrito o los informes sobre el mercado inmobiliario correspondientes.

Los edificios que permanecen desocupados durante mucho tiempo pueden generar gastos corrientes, humedad y problemas de mantenimiento y seguridad para sus propietarios. En las localidades, las casas descuidadas pueden deteriorar la imagen del lugar, reducir la demanda de servicios y trabajos de reparación y hacer que los barrios pierdan población. En los municipios pequeños, incluso un número limitado de viviendas sin uso puede hacerse notar.

El impacto depende de la ubicación. No es lo mismo una casa que necesita reformas y carece de servicios cercanos que una vivienda lista para entrar a vivir en un mercado de alquiler tensionado. Por eso, conviene considerar conjuntamente el estado, la ubicación, el tamaño, la accesibilidad y las necesidades locales.

Los huéspedes vacacionales pueden dar vida temporalmente a un inmueble que, de otro modo, estaría sin uso, y generar ingresos para su mantenimiento, limpieza, reparaciones y servicios locales. Para ello, debe haber demanda, una gestión fiable y atención en la localidad. Un anuncio veraz y las inspecciones periódicas del inmueble son medidas prácticas esenciales.

Sin embargo, el alquiler vacacional no resuelve automáticamente la escasez de vivienda. Si los trabajadores, las familias o las personas mayores no encuentran una vivienda adecuada en la zona, el alquiler permanente puede ser más beneficioso para la sociedad. Las estancias estacionales o de mayor duración también pueden ser una solución intermedia, siempre que se ajusten a las normas y a la demanda.

El alquiler permanente difiere del vacacional en ingresos, trabajo asociado a los cambios de inquilino y flexibilidad. La comparación de las modalidades de uso debería tener en cuenta, como mínimo, los ingresos, los costes, el tiempo, los riesgos, el uso propio, la necesidad de vivienda y la convivencia vecinal. Un uso mixto puede combinar períodos de uso propio, estancias prolongadas y la temporada turística.

No calcule únicamente el posible precio por noche. El cálculo del precio del alquiler debe incluir los períodos sin ocupar, la limpieza, las reservas para gastos futuros y la gestión. Además, cada modalidad requiere adaptar el estado y el equipamiento, las normas de la casa y el acceso y la atención.

Antes de cambiar el uso del inmueble, los propietarios deberían consultar al municipio, al departamento de obras o a la oficina de vivienda sobre los requisitos locales. Entre ellos puede haber permisos, restricciones al cambio de uso, obligaciones de notificación, tasas turísticas, plazas de aparcamiento, protección contra incendios o normas de la comunidad de propietarios. Conviene anotar la fecha de la consulta y el organismo responsable.

Para mantener una buena relación con los vecinos, hacen falta contactos disponibles, consideración respecto al ruido y la basura, y un procedimiento fiable para atender a los huéspedes. Las condiciones y los contratos deben ser comprensibles. Esta información sirve como orientación general para planificar y no sustituye el asesoramiento jurídico, fiscal o técnico en materia de construcción.

La decisión sobre el alquiler no se rige por una única norma aplicable a toda Alemania. El censo de 2022 registró alrededor de 1,9 millones de viviendas vacías, es decir, aproximadamente el 4,3 % del parque de viviendas; se trata de una cifra nacional correspondiente a una fecha concreta, no de un dato actual para cada municipio. La Oficina Federal de Estadística ofrece información general sobre vivienda. Para tomar una decisión concreta, los informes municipales sobre el mercado inmobiliario, el departamento de obras y el municipio ofrecen una visión más cercana a la situación local.

La escasez de vivienda y las viviendas vacías pueden coexistir cuando estas se encuentran en una ubicación inadecuada, necesitan reformas, no se ajustan al tamaño de los hogares o solo están disponibles temporalmente. Por eso, no se debería deducir únicamente de una cifra nacional si la mejor opción es alojar a turistas, ofrecer alquileres permanentes o dar al inmueble un uso mixto.

¿La existencia de viviendas vacías significa automáticamente que hay escasez de vivienda?

No. Las viviendas vacías pueden no ajustarse a la demanda por su ubicación, disponibilidad temporal o calidad. Ambos fenómenos pueden coexistir.

¿Hasta qué punto es actual la cifra de 1,9 millones de viviendas vacías?

Procede del censo de 2022 y se publicó en 2024. Para un municipio, son determinantes los datos locales más recientes y la idoneidad concreta de la vivienda.

¿Puede el alquiler vacacional evitar que haya viviendas vacías?

Sí, si hay demanda y alguien que se ocupe de la vivienda. Sin embargo, no siempre es la mejor opción, especialmente cuando existe una necesidad urgente de vivienda permanente.

¿En qué consiste el uso mixto?

Por ejemplo, combinar el uso propio, alquileres de larga duración fuera de temporada y huéspedes vacacionales en los períodos adecuados. Las normas locales deben permitirlo.

¿A quién debería consultar de antemano?

Según el lugar, al municipio, el departamento de obras, la oficina de vivienda, la oficina de turismo, la administración tributaria, la comunidad de propietarios y, si procede, a un profesional cualificado.